comscore

Krisis Evergrande dan Emiten Properti Indonesia

Arif Wicaksono - 29 September 2021 10:59 WIB
Krisis Evergrande dan Emiten Properti Indonesia
Properti Indonesia. Foto : Mi/Galih.
KRISIS China Evergrande sudah mengkhawatirkan prospek bisnis properti di tengah pandemi. Perusahaan raksasa yang terllit utang itu menyeret bisnis properti secara global serta dampaknya ke Indonesia.

Sinyal kesulitan finansial China Evergande muncul setelah Fitch mengatakan bahwa default sangat mungkin terjadi dalam surat utangnya. Lembaga rating lainnya, Moody, mengatakan Evergrande kehabisan uang tunai dan waktu untuk membayar utang.
Dikutip dari CNN, perusahaan menghadapi total utang sebesar USD300 miliar dengan ratusan proyek residensial yang terbengkalai. Masalah utang ini semakin besar karena tak bisa dibayar dengan duit cash perusahaan melainkan dari suntikan dana dari investor.

Data Bloomberg menunjukkan pembayaran jatuh tempo obligasi Evergrande yang segera jatuh tempo termasuk bunga mencapai USD83,5 juta pada obligasi dolar AS bertenor lima tahun dengan imbal hasil 8,25 persen. Selain itu, Evergrande perlu membayar kupon sebesar 232 juta yuan untuk obligasi dalam negeri pada hari yang sama.

Secara total, Evergrande memiliki kewajiban pembayaran kupon senilai USD669 juta yang akan jatuh tempo hingga akhir tahun ini. Menurut data kompilasi Bloomberg, sekitar USD615 juta di antaranya adalah obligasi dolar AS.
 
Evergrande menjadi masalah karena besarnya size perusahaan ini yang menjadi bagian dari 500 Global Company, perusahaan dengan pendapatan terbesar di dunia.

Perusahaan yang berbasis di Shenzen ini memiliki 200 ribu pekerja dan secara tak langsung menghidupi 3,8 juta pekerjaan setiap tahunnya. Perusahaan yang didirikan oleh Xu Jiayin ini memiliki 1.300 proyek di lebih dari 280 kota di Tiongkok.

Kemudian dengan size yang sangat besar saja, China Evergande bisa bermasalah. Bagaimana dengan perusahaan properti lainnya yang menghadapi tantangan ekonomi saat pandemi korona?

Menkeu waspadai krisis Evergrande

Menteri Keuangan Sri Mulyani Indrawati mewaspadai dampak yang ditimbulkan akibat krisis Evergrande Group di Tiongkok. Krisis ini dikhawatirkan bisa mengganggu stabilitas sektor keuangan di Tiongkok maupun secara global.
 
 


"Jadi kita harus melihat dengan mewaspadai apa yang terjadi di dalam perekonomian Tiongkok dengan adanya fenomena gagal bayar dari perusahaan China Evergrande ini," kata dia dalam video conference, Kamis, 23 September 2021 lalu.

Menurut Sri Mulyani, isu risiko stabilitas terjadi apabila gagal bayar ini terjadi pada satu perusahaan konstruksi real estat yang sangat besar yaitu Evergrande. Dia mengatakan krisis China Evergande memiliki dampak yang luar biasa besar baik pada perekonomian domestik di Tiongkok maupun di dunia.

Selain krisis Evergrande, ia menyebut, berbagai downside risk terhadap pemulihan ekonomi global masih belum akan selesai. Meskipun banyak pihak memproyeksikan pertumbuhan ekonomi dunia bisa tumbuh positif pada tahun ini.

Sisi downside risk karena munculnya varian covid-19 terbaru membuat pertumbuhan ekonomi secara global mengalami tantangan. Pertumbuhan ekonomi global masih sebesar enan persen, namun ekonomi di negara berkembang direvisi turun menjadi hanya 6,3 persen pada 2021. Ketimpangan ini bisa menghambat kinerja perusahaan di Indonesia.

Ekonomi direvisi

Risiko dari bisnis meningkat seiring dengan penurunan proyeksi pertumbuhan ekonomi indonesia. Lembaga keuangan asal Amerika Serikat (AS), Morgan Stanley merevisi proyeksi pertumbuhan ekonomi Indonesia pada 2021 menjadi sebesar 4,5 persen. Sebelumnya, Morgan Stanley memperkirakan pertumbuhan ekonomi bisa mencapai 6,2 persen di tahun ini.
 
Dalam laporan Asia Economics Mid-Year Outlook, revisi pertumbuhan ekonomi ini karena risiko pandemi yang masih meliputi seluruh dunia, termasuk Indonesia. Hal ini membuat pemulihan ekonomi lebih lambat.

Tak hanya tahun ini, Morgan Stanley juga merevisi ke bawah proyeksi pertumbuhan ekonomi Indonesia untuk tahun depan. Jika sebelumnya, ekonomi diperkirakan bisa tumbuh 5,5 persen, namun sekarang diturunkan 0,1 persen menjadi hanya tumbuh 5,4 persen.
 
 


Pemerintah diminta untuk memperhatikan dampak krisis Evergrande Group di Tiongkok yang bisa berdampak kepada Indonesia. Direktur Center of Economic and Law Studies (Celios) Bhima Yudhistira mengatakan ada risiko keuangan dan sektor properti di Indonesia secara tak langsung.

Dia menekankan agar pemerintah mewaspadai adanya dampak terhadap kepercayaan sektor keuangan terhadap sektor properti di dalam negeri. dengan kondisi sektor properti yang belum pulih sepenuhnya, ia menyebut, kasus China Evergrande berimbas pada keraguan lembaga keuangan membiayai kredit konstruksi ataupun Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Bhima mengatakan perlu adanya antisipasi dalam melakukan dorongan kepercayaan terhadap pemulihan sektor properti dengan hati-hati. Apalagi saat ini BI juga memberikan kelonggaran uang muka untuk pembiayaan properti.

Dia mengatakan kebijakan pelonggaran uang muka untuk pembelian rumah perlu diperhatikan efeknya terhadap pertumbuhan kredit properti agar jangan sampai membuat bubble.

"Kemudian diperhatikan dampaknya terhadap kredit macet kedepannya. Ini perlu diperhatikan juga sehingga kasus yang ada di Tiongkok tidak merembet ke Indonesia," pungkasnya.
 





 
Kesehatan emiten properti 

Emiten properti Indonesia sudah mengalami dampak dari pandemi covid-19 dari awal 2020. Pada saat itu emiten PT Modernland Realty Tbk (MDLN) alami suspensi karena kesulitan likuditas membayar utang.

Kepala Divisi Pengaturan dan Operasional Perdagangan Bursa Efek Indonesia (BEI) Irvan Susandy menjelaskan suspensi didasarkan pada ketidakmampuan MDLN membayarkan kupon obligasi senilai USD150 juta. Penyebabnya karena entitas anak perseroan, JGC Ventures Pte. Ltd. tidak dapat melunasi pembayaran kupon guaranteed senior notes yang jatuh tempo 2021.

Alhasil lembaga pemeringkat Fitch menurunkan peringkat utang emiten properti PT Modernland Realty Tbk (MDLN) menyusul kegagalan pembayaran kupon obligasi senilai USD8 juta yang dijadwalkan pada 31 Agustus 2020 lalu. Rating MDLN diturunkan menjadi C dari sebelumnya CC.

Fitch memperkirakan MDLN tidak memiliki arus kas yang memadai untuk membayarkan kupon kepada para pemegang obligasi. Beruntung sebanyak 90,14 persen pemegang obligasi menyetujui perpanjangan tenggat waktu pelunasan pokok obligasi menjadi 7 Juli 2021.

Namun MDLN jelas tak bisa dibandingkan dengan krisis China Evergrande yang memang sangat menggurita di Tiongkok. Untuk melihat dampak China Evergande perusahaan berkapitalisasi besar di pasar saham indonesia seperti PT Ciputra Development Tbk (CTRA), PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), PT Summarecon Agung Tbk (SMRA), PT Pakuwon Jati Tbk (PWON), masih kuat dan memiliki rasio utang yang dalam batas aman.

Kinerja CTRA misalnya pada 2020 sebesar Rp1,3 triliun atau naik dari 2019 sebesar Rp1,28 triliun. Pendapatan CTRA naik dari Rp7,6 triliun menjadi Rp8 triliun.  

Kemudian BSDE, yang juga melakukan diversifikasi bisnis ke data center, mencetak laba bersih sebesar Rp286 miliar atau turun drastis dari 2019 sebesar Rp3,1 triliun. Meskipun bottom line tergerus utang perusahaaan sebesar Rp26,3 triliun atau masih di bawah dari aset lancar perseroan sebesar Rp28,3 triliun.

Lalu PWON mencetak laba bersih sebesar Rp1.1 triliun tau turun dari laba bersih tahun sebelumnya sebesar Rp3,2 triliun. Pendapatan turun menjadi Rp3,9 triliun dari tahun sebelumnya Rp7,2 triliun. Utang PWON sebesar Rp8,8 triliun masih di bawah ekuitas PWON yang mencapai Rp17,5 triliun.

SMRA mencetak laba bersih sebesar Rp245 miliar atau turun dari tahun sebelumnya sebesar Rp613 miliar. Pendapatan SMRA sebesar Rp5 triliun atau turun dikit dari tahun lalu sebesar Rp5,9 triliun. Utang SMRA mencapai Rp15,8 triliun dengan ekuitas sebesar Rp9 triliun.

Untuk menekan beban utang SMRA melakukan right issue dengan meraih dana segar Rp1,5 triliun. Dana ini menurunkan Debt to Equity (DER) SMRA menjadi 61 persen hingga Juni 2021 ketimbang pada Maret 2021 sebesar 83 persen.

Senior Investment Information Mirae Sekuritas Nafan Aji mengatakan bahwa emiten properti Indonesia masih kuat. Dia mengatakan secara ratio utang dengan ekuitas atau  Debt to Equity (DER) masih di bawah tiga kali, sehingga masih sehat.

"DER nya masih aman masih 0,68 x di BSDE, PWON masih rendah, CTRA 1,21x masih standar pasar. Sudah berbahaya kalau DER diatas 3x. SMRA sudah membaik dan turun (rasio utang). Aset SMRA masih kuat, tak setinggi BSDE tetapi kan SMRA ini kan seandainya krisis (bailout) juga tak seberapa," jelas dia.

Apalagi dia melihat tiongkok akan membantu stabilitas dengan bailout supaya tak menjadi krisis lebih luas. Kasus China Evergande juga berbeda dengan Lehman Brothers yang menimbulkan dampak sistemik karena adanya sekuritasisasi aset keuangan yang menimbulkan bubble.

"Lehman Brothers sifatnya sangat fluktuatif kalau China Evergrande ada state control (Pemerintah Tiongkok) terhadap aset negara," kata dia.

Dia mengatakan pertumbuhan properti indonesia tergantung dari pemulihan ekonomi domestik. Ketika tren covid-19 alami penurunan dan kasus harian turun akan menguntungkan recurring income emiten properti yang memiliki seperti mal. Selain itu, kebijakan suku bunga rendah juga membantu kinerja saham properti.

(SAW)



Bagaimana tanggapan anda mengenai artikel ini?

 

 

 

Komentar

LOADING
Cara untuk mendapatkan Berita terbaru dari kami.

Ikuti langkah berikut ini untuk mendapatkan notifikasi

  1. Akses Pengaturan/Setting Browser Anda
  2. Akses Notifications pada Pengaturan/Setting Browser Anda
  3. Cari https://m.medcom.id pada List Sites Notifications
  4. Klik Allow pada List Notifications tersebut

Anda Selesai.

Powered by Medcom.id